丽江房地产评估的方法有哪些

丽江房地产评估的方法多种多样，主要根据评估目的、评估对象的特点以及市场条件来选择。以下是一些常见的丽江房地产评估方法：

1. 市场比较法

定义：市场比较法是通过比较与待估房地产在用途、结构、区域位置、交易时间等方面相同或相似的房地产成交价格，来求取待估房地产价格的一种估价方法。

特点：市场比较法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

应用：适用于住宅、写字楼、商铺等同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。

2. 收益法

定义：收益法是通过预测估价对象未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

特点：收益法适用于具有稳定收益或潜在收益的房地产，如写字楼、商铺、停车场等。

应用：估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。

3. 成本法

定义：成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

特点：成本法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，以及非盈利性建筑物，如学校、医院、图书馆等。

应用：建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。二手房的价格按成本估价法进行计算时，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

4. 假设开发法

定义：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以测算待估土地价格或待开发不动产的方法。

特点：假设开发法适用于可供开发的土地、在建工程、从新开发更新改造或改变用途的房地产。

应用：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格。

5. 基准地价法

定义：基准地价法是针对到某一地块的土地使用权价值评估，参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，Zui后得出估价对象土地使用权价值的方法。

特点：基准地价法通常具有一定的政策性，适用于土地使用权价值的评估。

6. 路线价法

定义：路线价法是利用土地价值高低随距离道路距离增加而递减的原理，在特定街道上设定标准深度，求得该深度上数宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

特点：路线价法特别适用于对同一街区内的土地进行评估，能够反映土地位置对价值的影响。