丽江 资产评估

丽江资产评估涵盖土地、厂房、旅游企业等多种类型，评估方法多样且需结合区域特点，以下是具体说明：

一、评估类型与范围

丽江资产评估主要涉及以下领域：

1. 土地评估

• 用途：包括住宅、商业、工业用地及旅游景区用地等。

• 依据：参考《云南省自然资源厅关于加快推进公示地价体系建设的通知》及昭通市昭阳区公布的基准地价成果，结合土地用途、规划条件（如容积率、建筑密度）进行评估。

• 方法：常用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。例如，旅游景区用地可能因稀缺性采用收益法评估其潜在增值空间。

2. 厂房与机械设备评估

• 场景：企业拆迁、征收补偿、资产转让等。

• 内容：包括厂房建筑物、生产设备、加工设备等，需评估搬迁费、贬值损失费等。

• 标准：根据《云南省国土资源厅关于推行工业用地先租后让等供应方式的实施意见》，工业用地评估需考虑弹性出让年期（如20年基准地价、5年期租赁价格）。

3. 旅游企业评估

• 案例：丽江玉龙旅游股份有限公司收购项目评估中，无形资产（如土地、“印象丽江”表演权）采用成本逼近法、市场比较法，结合收益法预测未来现金流。

• 特点：旅游企业价值受政策、市场敏感性影响大，需综合分析区域旅游资源独特性、市场竞争性及政策导向。

二、评估方法与规范

1. 核心方法

• 市场比较法：适用于有充足交易案例的住宅、商业用地，通过修正交易实例确定地价。

• 收益还原法：适用于有稳定收益的土地（如出租商业用地）或旅游企业，通过预测未来收益并折现计算价值。

• 成本逼近法：适用于新开发或无市场案例的土地（如工业用地），以开发成本为基础计算价值。

• 基准地价系数修正法：参考政府公布的基准地价，结合区域因素调整评估具体地块价值。

2. 技术规范

• 遵循《城镇土地估价规程》及《企业价值评估指导意见》，确保方法科学、参数合理。

• 评估过程需公开透明，接受社会监督，例如丽江昭扬房地产土地资产评估有限公司的备案信息可通过财政部官网查询。

三、区域特点与政策影响

1. 旅游资源驱动

• 丽江作为旅游城市，土地价值受景区辐射效应显著。例如，玉龙雪山周边土地因旅游开发潜力价值较高，评估时需考虑旅游市场周期性波动。

2. 政策导向

• 云南省推进的“工业用地先租后让”政策影响工业用地评估，短期租赁价格低于长期出让价格，需在评估中明确土地使用年期。

• 生态保护政策（如土地污染防治）可能限制土地开发，降低评估价值。

3. 市场供需

• 丽江土地市场供需关系影响价格。例如，商业用地在古城周边需求旺盛，价值高于偏远区域；工业用地因供应充足，价值相对较低。